Что нам стоит дом построить?

О том, как городской бюджет теряет сотни миллионов рублей на условно законных схемах выделения земли для строительства многоквартирных домов в Улан-Удэ.

Известно, что строительство жилья в таком городе как Улан-Удэ - это один из самых прибыльных и устойчивых  видов предпринимательской деятельности, а до последнего времени даже было c  приставкой “сверх”. И ведь это не удивительно, столица и единственный  крупный город республики Улан-Удэ растет с каждым годом, именно здесь концентрируется вся деловая активность и, конечно же,  деньги. А платежеспособным людям нужно где - то жить.

Спрос рождает предложение. Последние несколько лет после кризиса 2008- го были отмечены небывалым строительным бумом. Вместе с тем власти города не перестают сетовать на то, что земли  катастрофически не хватает. По словам чиновников мэрии, земли не хватает для строительства детских садов и социального жилья, не то, что коммерческого. Однако, на деле, многоэтажные новостройки поднимаются в самых неожиданных местах, как грибы после августовского дождика. Особенно привлекают внимание проекты, расположенные в центре города, ведь именно там самые высокие цены на жильё, и  маржа застройщика достигает своего апогея. Интерес вызывает не только то, что земля для кого надо находится, но и тот факт, что денег в бюджете от  такой массовой продажи земли для коммерческих нужд как - то не наблюдается. Напомним, что мэрия Улан-Удэ каждый год берет кредиты по несколько сотен миллионов рублей, чтобы закрыть дефицит и рассчитаться со старыми кредитами.

Понятно, что приобрести землю в центре относительно честным способом практически невозможно, несмотря на то, что он дико нуждается в современной застройке, особенно его деревянно - барачная часть. Всё упирается в стоимость, так как для этого необходимо выкупать частную собственность и расселять живущих там людей. Процесс, конечно, идет, но слишком медленно и хаотично. Поэтому застройщикам приходится искать “ходы -выходы”.

Примерно с прошлого года строительство в центре Улан-Удэ  приобрело более организованный характер, относительно массово начал застраиваться правый берег Селенги на протяжении улиц Смолина - Борсоева.

Один из свежих примеров - Жилищный комплекс “Крепость” по улице Смолина 63, состоящий из двух 18- ти этажных башен.  Скандал, разразившийся недавно в СМИ, связан не с землей, а с тем, что одно из зданий, которое числится в кадастровом плане как “пристрой к многофункциональному центру”, строилось без разрешения на строительство и экологической экспертизы. Стройку заморозили, собственника “Бургражданстрой” наказали небольшим штрафом, а СМИ успели прозвать её “самоволкой в центре города” и в стотысячный раз посетовать на отсутствие в городе архитектурной гармонии. На этом история как - будто закончилась. Но на самом деле она не так проста как кажется.

Начнём с того, что земля под этими зданиями была поставлена на кадастровый учёт  совсем недавно - не более года назад под одной башней и не более полугода под второй. Относится к землям поселений. Трудно представить, что строительство на этой земле могло начаться без ведома мэрии. Всё указывает на то, что участки готовили специально для этого.

По словам местных жителей, первыми забивших тревогу от шумного соседства, стройка башен началась одновременно, ещё весной, а в течении лета были возведены первые несколько этажей.  Всё это время у застройщика не было не только разрешения на строительство, но даже никаких правоустанавливающих документов на землю. Самое время комитету по управлению имуществом подать иск в суд и с приставами прийти на объект с целью  разобрать его по камешкам, как это делается с обычными самовольщиками на левом берегу. Но, видимо, “Бургражданстрой” не обычный самовольщик. На то, что компания пользуется  особенным вниманием и заботой городских властей  указывают следующие факты.

14 июля, когда стройка шла полным ходом, в муниципальном вестнике было опубликовано постановление мэра Улан-Удэ о назначении публичных слушаний по предоставлению разрешения на строительство первой башни. Оказывается, такая процедура  не только существует, но и обязательна “в целях соблюдения прав жителей города на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства”.

Однако то, что эту процедуру назначают после начала строительства, говорит о её полной и бесповоротной формальности. В итоге  застройщик получил не только разрешение на строительство, но и право на отклонение от предельных параметров для этого участка,  судя по всему это разрешение на увеличение этажности здания, а соответственно  площадей для продажи, что очень выгодно для компании, но не очень для жителей. Напомним, что вторая башня этих документов к моменту прокурорской проверки так и не получила и, наверное, уже не получит, по крайней мере по существующей схеме.

Казалось бы, в городе строительный бум, а где же деньги, где наполнение бюджета? Ведь цена на землю в  черте и центре города колеблется от 20 до 50 миллионов за небольшой участок. Такими темпами столице Бурятии можно было  бы забыть о кредитах.  Однако, как это было в своё время с участками под рекламные конструкции,  заниженную цену на которые мэрия отстаивала в суде, так получилось и здесь, город делает всё, чтобы казна, не дай бог, не разбогатела.  

Практика последних лет показывает, что участки под строительство многоквартирных домов не продаются, а сдаются в аренду.  Формально в этом нет ничего страшного. При старой администрации эта практика была повсеместной, участок сдавался в аренду на время строительства, но в договоре была прописана последующая продажа, когда дом будет достроен. Конечно, и там не всегда  фигурировала реальная стоимость земельного участка, но город получал хоть что - то.  Сейчас же договора аренды не содержат в тексте ни намека на последующую продажу. Участки сдаются сроком на несколько лет, вплоть до десяти. Ну, а что будет дальше с городской землей остается только догадываться.

На розданных при мэре Голкове участках пока ещё не было оконченного строительства, но скорее всего схема следующая:  застройщик по договору аренды земельного участка  платит взносы ровно до того момента, как  жильцы не начнут получать свидетельства собственности на квартиры. После этого по закону договор аренды автоматически теряет силу, а земля под домом становится общей  собственностью собственников квартир. Невероятно, но практика общероссийская, на которую есть даже постановление Высшего арбитражного суда России:

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Вот так, бизнес рубит бабло практически без издержек на землю, то есть с гораздо большей маржой, нежели их коллеги, а город остается ни с чем. Но  застройщикам и чиновникам и этого мало, сокращение издержек можно свести почти до нуля, заключив договор аренды как можно  позднее.  То есть сама по себе практика сдачи земли под застройку многоквартирным домом является коррупционной изначально, она не только не отвечает интересам бюджета, но и препятствует честной конкуренции на рынке строительства.